Voordat ik in de makelaardij zat had ik nog nooit van een opdracht tot dienstverlening gehoord. Geen idee wat het was en nu 18 jaar later is het voor mij als makelaar een woord dat ik eigenlijk elke dag gebruik. Voor mij de basis van iedere nieuwe samenwerking. Want zonder dat een verkoper of koper een opdracht met me sluit, kan en mag ik eigenlijk niet aan het werk.
Maar wat is zo’n opdracht tot dienstverlening nu precies en waarom wordt deze gebruikt? Ik probeer je een duidelijke uitleg te geven zonder er een juridisch stuk van te maken, maar helaas zijn sommige termen nu eenmaal wat ze zijn.
Een opdracht tot dienstverlening wordt ook wel een bemiddelingsopdracht genoemd. Eigenlijk kun je zo’n opdracht gewoon zien als een overeenkomst die je sluit met de makelaar waarin je afspraken maakt over de verkoop of de aankoop van je huis. In dit blog heb ik het met je over de verkoop van je huis, maar eigenlijk werkt het aankopen van een huis met een aankoopmakelaar hetzelfde.
Je spreekt dus af met de makelaar dat jij hem inschakelt voor de verkoop van je huis en de makelaar verplicht zich zijn uiterste best te doen om dit voor elkaar te krijgen voor je, dit noemen ze een inspanningsverplichting. Wanneer de makelaar erin slaagt om je huis te verkopen, dan rekent hij daar een vergoeding voor die je ook in de opdracht met elkaar afspreekt. De opdracht tot dienstverlening is dus eigenlijk het document waarin jij aangeeft dat je de makelaar de opdracht geeft voor jou aan de slag te gaan en waarin de makelaar aangeeft welke kosten hij rekent en wat hij voor dit bedrag vervolgens gaat doen.
Omdat zo’n opdracht tot dienstverlening meestal uit een pagina of 3 bestaat, is het wel handig de makelaar te vragen deze van tevoren aan je toe te sturen, zodat je hem rustig kunt doorlezen. Je kunt dan controleren of de belangrijkste punten erin staan voordat je je makelaar definitief de opdracht geeft om je huis te gaan verkopen.
Voor jou als verkoper is het belangrijk dat de opdracht tussen jullie schriftelijk wordt afgesloten. De door jullie gemaakte afspraken staan nu duidelijk op papier en zo kom je niet voor onverwachte situaties te staan.
Maar al te vaak hoor ik in mijn omgeving dat er toch tegenvallers zijn. Veel van deze dingen kun je voorkomen door de opdracht tot dienstverlening goed door te nemen. Ik heb de belangrijkste struikelblokken voor je op een rijtje gezet.
En daar komt dan weer zo’n woord waar ik vroeger nooit van gehoord had: de courtage. Dat is de vergoeding die de makelaar rekent voor de verkoop van jouw huis. Een duur woord voor de bemiddelingskosten die hij je rekent wanneer hij je woning verkoopt. In de opdracht tot dienstverlening staat deze genoemd.
Een makelaar is verplicht de overeenkomst met jou af te sluiten inclusief BTW. Helaas gebeurt het nog best vaak dat de courtage die de makelaar je mondeling doorgeeft exclusief BTW is. Als dan de uiteindelijke factuur binnenkomt kan dat ontzettend tegenvallen. De BTW die een makelaar rekent is namelijk 21%, dus je kunt je voorstellen dat een nota die 1/5 hoger uitvalt behoorlijk tegen kan vallen. Vraag dit dus vooraf goed na bij de makelaar.
Deze courtage betaal je trouwens pas zodra je huis verkocht is. Je hoeft dit bedrag niet vooraf aan de makelaar te betalen. Wel zo fijn!
Het gebeurt nogal eens dat de extra kosten niet duidelijk met je worden overlegd. Hierdoor is de uiteindelijke nota behoorlijk hoger dan verwacht. Om je woning goed te verkopen maakt de makelaar kosten. Hij schakelt bijvoorbeeld een fotograaf in, laat de woning inmeten, laat plattegronden, brochures en bijvoorbeeld een video maken. Allemaal kosten die hij aan derden moet maken en die behoorlijk op kunnen lopen. Bij veel makelaars betaal je die kosten vooraf, maar ze kunnen ook bovenop de uiteindelijke factuur komen. Kijk dus de opdracht tot dienstverlening goed na en vraag bij de makelaar na of er nog extra kosten zijn die wellicht nog bovenop de courtage komen.
Je wilt er van tevoren niet over nadenken. Helaas gebeurt het zo af en toe. De verkoop loopt niet zoals verwacht, of je persoonlijke situatie verandert plotseling. Wat doe je dan? Juist, je trekt de verkoop terug en geeft de makelaar zijn opdracht terug.
Vaak rekent een makelaar dan intrekkingskosten, dit is vaak 10% van wat de courtage zou zijn bij de laatste gehanteerde vraagprijs. Stel dat je courtage dus € 3.500 zou zijn, dan zouden de intrekkingskosten € 350 zijn. Het kan ook zijn dat de gemaakte kosten daar nog weer extra bij komen.
En nog niet zo lang geleden kreeg ik een opdracht onder ogen waarbij de makelaar bij intrekking ook de gemaakte uren door zou berekenen! Wauw, dat is wel heel ondoorzichtig.
Ik krijg vaak de vraag hoe lang een opdracht tot dienstverlening loopt. Over het algemeen wordt een opdracht tot dienstverlening niet voor een bepaalde tijd aangegaan. De opdracht eindigt natuurlijk wanneer je huis verkocht is, maar duurt het wat langer, dan loopt de opdracht tot dienstverlening gewoon door. Je kunt de opdracht natuurlijk wel teruggeven. Dat kan wanneer je dat wilt. Maar houd dan wel rekening met de intrekkingskosten die ik hierboven noemde.
De opdracht tot dienstverlening is de start van de verkoop van je huis. Hierin staan de kosten die jij kunt verwachten maar ook de inspanningen die de makelaar hiervoor gaat plegen.
Om nu te zorgen dat je niet voor verrassingen komt te staan, is het handig de opdracht tot dienstverlening goed door te nemen en de makelaar vooraf een aantal vragen te stellen, onder andere over of de courtage inclusief of exclusief BTW is maar ook of er nog extra kosten gerekend gaan worden.
Zo weet je precies waar je op kunt rekenen en wat de financiële gevolgen zijn. Zo voorkom je dat je voor onaangename verrassingen komt te staan.
Wij zijn genomineerd voor aankoopmakelaar van het jaar 2026 en daar zijn we natuurlijk heel trots op.