Stel je voor. Je woont al twintig of misschien wel dertig jaar in hetzelfde huis. Je hebt in de loop der jaren een flink deel van je hypotheek afgelost en ondertussen zijn de huizenprijzen behoorlijk gestegen.
Dan kan het zomaar zijn dat er een mooi bedrag aan overwaarde in je huis zit.
Dat klinkt natuurlijk fantastisch. Zeker als je op een punt in je leven komt waarop je nadenkt over kleiner wonen. Misschien zijn de kinderen inmiddels uit huis, wil je minder onderhoud of lijkt het je heerlijk om wat meer financiële vrijheid te hebben.
Maar wat gebeurt er eigenlijk met die overwaarde als je besluit te verhuizen? Kun je dat geld gewoon op je rekening zetten? En kun je op latere leeftijd nog wel een nieuwe hypotheek krijgen?
Er zijn een paar dingen die ik je graag wil meegeven.
Overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van je huis en de hypotheekschuld die er nog op rust.
Een eenvoudig voorbeeld:
Stel dat je huis inmiddels € 500.000 waard is en je nog een hypotheek hebt van € 200.000. Dan heb je € 300.000 aan overwaarde.
Dat is een behoorlijk bedrag!
Maar er is wel iets belangrijks om te begrijpen. Zolang je in je huis blijft wonen, zit dat geld in de stenen. Het staat niet op je bankrekening en je kunt er dus ook niet zomaar boodschappen van doen. Of een wereldreis van boeken, hoe aantrekkelijk dat misschien ook klinkt.
Pas wanneer je je huis verkoopt, komt die overwaarde daadwerkelijk beschikbaar. Daarbij moet je natuurlijk nog rekening houden met eventuele verkoopkosten.
En wat je vervolgens met dat geld doet, maakt nogal wat uit.
Stel dat je besluit je grote gezinshuis te verkopen en een kleiner appartement terugkoopt.
Je verkoopt je huis voor € 500.000, lost je resterende hypotheek van € 200.000 af en koopt vervolgens een appartement van € 350.000.
Dan heb je € 300.000 aan overwaarde beschikbaar om in je volgende huis te steken. Je hebt in dit voorbeeld dus nog € 50.000 nodig, plus de bijkomende aankoopkosten.
Maar misschien wil je liever een deel van je overwaarde achter de hand houden en toch een hypotheek afsluiten.
Dat kan interessant lijken. Je houdt geld beschikbaar om leuke dingen te doen, je kinderen te helpen of simpelweg wat meer financiële ruimte te hebben.
Toch is het verstandig om daar niet te snel over te beslissen.
Wanneer je een deel van je overwaarde niet gebruikt voor een volgend huis, maar op je bankrekening laat staan, kan dat gevolgen hebben voor je belastingverplichting.
Dat geld kan namelijk meetellen als vermogen in box 3. Of je daar daadwerkelijk belasting over betaalt, hangt onder andere af van je totale vermogen, de geldende vrijstellingen en de belastingregels.
Daarnaast kan een groter vermogen invloed hebben op bepaalde inkomens- of vermogensafhankelijke regelingen. Denk bijvoorbeeld aan toeslagen of de eigen bijdrage voor langdurige zorg.
Dat betekent niet dat je je overwaarde vooral niet moet opnemen. Het betekent wel dat je verder moet kijken dan alleen het bedrag dat straks op je rekening staat.
Want wat vandaag een aantrekkelijke keuze lijkt, kan over tien of vijftien jaar heel anders uitpakken.
Er is nog een belangrijke reden om goed na te denken over wat je met je overwaarde doet: de bijleenregeling.
Dat klinkt ingewikkelder dan het is.
Wanneer je je huis met overwaarde verkoopt en binnen drie jaar een ander huis koopt, verwacht de Belastingdienst in principe dat je die overwaarde gebruikt voor de aankoop van je volgende huis.
Doe je dat niet en sluit je voor dat bedrag een extra hypotheek af? Dan is de rente over dat extra geleende deel in principe niet aftrekbaar.
Je mag dus wel besluiten om een deel van je overwaarde achter de hand te houden, maar dat kan betekenen dat je minder hypotheekrente mag aftrekken.
En daarmee kunnen je netto maandlasten hoger uitvallen dan je vooraf had verwacht.
Juist daarom is het verstandig om vooraf verschillende mogelijkheden door te rekenen. Niet alleen wat je kunt kopen, maar ook wat je nieuwe huis je iedere maand gaat kosten.
Dit is misschien wel een van de grootste misverstanden die ik in de praktijk tegenkom.
Mensen denken regelmatig: ik heb nu toch ook een hypotheek? Waarom zou ik straks niet opnieuw een hypotheek kunnen krijgen?
Maar zo werkt het helaas niet helemaal.
Wanneer je een nieuw huis koopt en daarvoor een hypotheek nodig hebt, wordt je financiële situatie opnieuw beoordeeld.
En daarbij kijkt de geldverstrekker niet alleen naar wat je vandaag verdient, maar ook naar je toekomstige inkomen.
Stel dat je 55 bent, een prima salaris hebt en voorlopig nog helemaal niet van plan bent om met pensioen te gaan.
Voor je gevoel ligt dat moment nog mijlenver weg.
Toch kan de bank al rekening houden met je pensioeninkomen. Dat komt doordat een hypotheek meestal voor een lange periode wordt afgesloten. Geldverstrekkers kijken daarom ook of je de maandlasten na je pensionering kunt blijven betalen.
En als je inkomen straks lager wordt, kan dat gevolgen hebben voor het bedrag dat je kunt lenen.
Dat betekent overigens niet dat je op latere leeftijd geen hypotheek meer kunt krijgen. Er zijn verschillende mogelijkheden en geldverstrekkers kunnen onder voorwaarden rekening houden met bijvoorbeeld pensioeninkomen, overwaarde en bestaande hypotheekafspraken.
Maar het betekent wél dat je huidige hypotheek geen garantie is voor je volgende.
En dat is iets wat ik mensen liever vooraf vertel dan wanneer ze hun droomappartement al hebben gevonden.
Wat ik belangrijk vind bij deze levensfase, is dat je niet alleen kijkt naar hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd.
Natuurlijk is het fijn om te ontdekken dat je huis veel meer waard is geworden. Maar de belangrijkste vraag is eigenlijk: wat wil je dat die overwaarde voor je gaat betekenen?
Misschien wil je je maandlasten verlagen, zodat je straks met je pensioen wat ruimer kunt leven.
Misschien wil je een appartement kopen waar je ook over twintig jaar nog comfortabel kunt wonen.
Of misschien wil je juist wat geld vrijmaken om te reizen, je kinderen te ondersteunen of eindelijk die plannen uit te voeren waar je jarenlang geen tijd voor had.
Er is niet één juiste keuze.
Wat verstandig is, hangt af van je wensen, je financiële situatie en de toekomst die je voor jezelf ziet.
Daarom raad ik mensen aan om niet alleen met een makelaar te praten, maar ook tijdig met een hypotheekadviseur en waar nodig een financieel of belastingadviseur.
Zo ontdek je niet alleen wat er mogelijk is, maar ook wat de gevolgen van verschillende keuzes zijn.
Je hoeft natuurlijk niet direct te besluiten dat je gaat verhuizen.
Misschien zit je nog heerlijk op je plek. Misschien twijfel je. Of misschien merk je dat je woonwensen langzaam veranderen, maar weet je nog niet precies wat je wilt.
Dan is mijn advies om eerst eens te ontdekken waar je staat.
Wat is je huis op dit moment waard? Hoeveel hypotheek staat er nog open? En wat zou die overwaarde kunnen betekenen voor je volgende woonstap?
Met die informatie kun je vervolgens samen met een hypotheekadviseur bekijken welke mogelijkheden er zijn.
Want overwaarde is natuurlijk prachtig. Maar uiteindelijk gaat het niet om hoeveel geld er in je huis zit.
Het gaat erom wat je ermee kunt doen om ook in de volgende fase van je leven prettig te wonen.
Benieuwd hoeveel overwaarde er mogelijk in jouw huis zit?
Ik help je graag met een vrijblijvende waarde-indicatie. Zo weet je wat je huis vandaag waard is en heb je een goed vertrekpunt om je mogelijkheden verder te onderzoeken.
En wie weet ontdek je dat er meer mogelijk is dan je dacht.
Denk je na over een volgende stap? Dan is het prettig om te weten waar je vandaag staat. Een actuele waarde-indicatie van je huis geeft je meer inzicht in je mogelijkheden en helpt je om beter voorbereid keuzes te maken.
